Netbólan og fasteignabólan sem sprungu

 Það er hörmungarástand á fasteignamarkaði víða um heim. Ástandið virðist þó alvarlegast í sumum borgum í USA. Þar hefur verð fasteigna fallið gífurlega og mikið er um að fólk hreinlega yfirgefi húsin sín og eftirláti þau bankanum. 

Hér á Íslandi eru þeir verst settir sem byggja íbúðir til að selja og þeir sem  hafa nýlega keypt sína fyrstu íbúð  á næstum 100% láni. Erfitt er að selja íbúðir, kaupendur halda náttúrulega að sér höndum því það er núna töluvert ódýrara að leigja en að kaupa eigin íbúð og borga af lánum, spennan vegna stórframkvæmda hefur hjaðnað og það þurfa ekki eins margir húsnæði því hingað flykkist ekki lengur að fólk úr öðrum löndum. Nokkur þúsund íbúðir losnuðu líka á Varnarsvæðinu gamla þegar herinn fór og þar búa núna námsmenn og fólk sem starfar við að byggja Helguvíkurálverið. Það hefur áhrif á leiguverð á almennum markaði á höfuðborgarsvæðinu. Ástandið er því þannig núna að leiguverð hefur lækkað en afborganir af lánum þeirra sem hafa keypt eigin íbúðir hafa hækkað gífurlega og húsnæðisverð  hríðfellur. Í augnablikinu er þannig staða að það borgar sig engan veginn að kaupa eigin húsnæði. Ég heyrði í gær af ungu pari í fjölskyldu minni sem keypti fyrir nokkrum mánuðum pínulitla íbúð í Breiðholti og núna eru mánaðarafborganir komnar í 120-130 þús á mánuði. Reyndar hef ég undanfarið heyrt margar hörmungarsögur frá fólki sem nú er að kaupa eða selja íbúðarhúsnæði, húsnæðiskreppan mæðir á öllum því oft ganga kaupin þannig fyrir sig að sá sem er að kaupa eign þarf að losa sig við aðra eign og þannig getur verið löng keðja sem slitnar ef einhver getur alls ekki losnað við sína eign. 

Það bendir allt til þess að fasteignaverð hér á höfuðborgarsvæðinu haldi áfram að lækka næsta ár. Það sama er að gerast í norrænum borgum en skellurinn er eins og vanalega ennþá verri hér á Íslandi vegna þess að ofan á hraðlækkandi húsnæðisverð bætist það að við lifum í hagkerfi þar sem stjórnvöld skattleggja okkur með óðaverðbólgu, við búum við sömu aðstæður og oft gerast í sögunni þegar stjórnvöld verða að fjármagna stríðsrekstur og gera það með því að prenta peninga og halda okkur í þeirri herkví að okkur er skylt að nota gjaldmiðil sem er að verða verðlaus.

Þetta er ekki góð staða fyrir ungt fólk sem hefur nýlega keypt sér íbúð. Allar forsendur húseigenda hafa snarbreyst, það er ódýrara að leigja en eiga húsnæði og meira framboð er á leiguhúsnæði. Það er miklu dýrara að borga af lánum, á sama tíma og  húseignir okkar hafa lækkað í verði þá hafa  lánin hækkað. Ofan á þetta bætist svo að kaupið okkar og greiðslugeta  hefur lækkað um tugi prósenta eins og sjá má í gengisskráningu íslensku krónunnar.

Þetta eru aðstæður sem stjórnvöld verða að bregðast við á réttan hátt. það er ekki besta leiðin að lána fólki meira eða frysta afborganir af lánum ef það er  fyrirsjáanlegt  að fólk geti ekki borgað af svo háu láni í framtíðinni eða binda fólk ennþá meira niður við eign sem fyrirsjáanlegt er að  sé miklu óhagkvæmara að borga af heldur en að hreinlega afskrifa eigin eign í. Oft er þessi eigin eign reyndar afar lítil og það er einmitt stærsta vandamálið. Sá sem hefur fjármagnað kaup á fasteign með 100% láni hefur ekkert þol til að mæta verðbreytingum, allra síst á tímum þar sem kaupmáttur launa og möguleikar fólks til tekjuöflunar minnka á sama tíma og afborganir aukast.

Stjörnvöld eiga að vera sveiflujafnandi. það allra versta sem stjórnvöld geta gert er að magna sveifluna og reyra fólk ennþá fastar niður í vonlausum aðstæðum.  Það er mjög slæmt ef stjórnvöld  reyna að halda uppi verði á húsnæði og þenslu á húsnæðismarkaði ef fyrirsjáanlegt er að sú þensla styðst ekki við neinar raunhæfar áætlanir. Þannig er arfavitlaust að dæla inn lánsfé svo byggingarmarkaður geti haldið áfram að byggja fleiri hús ef það er ekki fyrirsjáanlegt að neinir séu til að kaupa þau hús á kostnaðarverði. Fólk ætti að læra af því sem gerðist víða um land fyrir margt löngu þegar sveitarfélög byggðu og byggðu félagslegar leiguíbúðir, stundum að því er virtist eingöngu til að smiðir og múrarar í plássunum hefðu eitthvað að gera. Þessar félagslegu íbúðir reyndust mikill klafi á sumum sveitarfélögum. Sums staðar stóðu heilu blokkirnar auðar árum saman vegna þess að enginn vildi búa þar og aldrei var nein þörf var fyrir þetta húsnæði. Það var bara byggt til að byggja og vegna þess að aðgengi að lánsfé var gott.

Það er óumflýjanlegt að verð á húsnæði lækkar ef húsnæðisverð er orðið svo hátt að fólk ræður ekki við að borga það. Húsnæðisverð hefur hækkað miklu meira en kaupgjald undanfarin ár í sumum borgum heimsins.  Þannig hækkaði húsnæðisverð í USA að raunverði um 45% síðasta áratug en kaupið hækkaði eingöngu um 10%. (sjá þessa grein  The Dangerous Disconnect Between Home Prices and Fundamentals)

En það er munur á fólki og fjárfestingarfélögum á húsnæðismarkaði. Einn munur er sá að fjármagnið er miklu hreyfanlegra en fólkið og við búum í markaðshagkerfi þar sem fjármagnið getur smogið milli landa með leifturhraða á sama tíma og fólk er hneppt í eins konar átthagafjötra vegna skulda, sérstaklega skulda af húsnæðislánum og getur ekkert flutt vegna þess að það getur ekki fundið neinn annan til að yfirtaka skuldir sínar og húsnæði.

Það getur ekki komið neinum á óvart sem fylgst hefur með húsnæðismarkaði springa alls staðar í hinum vestræna heimi að undanförnu að það næði um fasteignafélög sem eru að hluta til í íslenskri eigu. Sú spákaupmennska sem hefur einkennt íslenskt viðskiptalíf hefur gengið út á það að áfram verði vöxtur, áfram verði góðæri, áfram glói gull á hverju strái. Þannig hefur það ekki verið, það hafa alltaf komið kreppur sem að sumu leyti eru eins konar verðleiðréttingar, leiðréttingar á þegar verðlag hefur gengið á misvíxl  t.d. þegar húsnæðisverð er orðið svo hátt að hvorki launafólk né atvinnurekstur stendur undir því.

En það er áhugavert og það er líka áhyggjuefni að fylgjast með hvað er að gerast hjá  Landic Property, Keops Development, Stoðum (áður FL Group), Þyrpingu, Eik Properties, Stones Invest og öðrum fasteignafjárfestingafélögum sem tengjast Íslandi.  Það getur ekki gengið annað en illa um þessar mundir hjá félögum í þessum bransa. 

Það er umhugsunarefni að um 2000 sprakk netbólan svonefnda, það kom í ljós að það var engin innistæða fyrir væntingum fólks um að Netfyrirtækin myndu raka inn endalausum gróða. Sjö eða átta árum seinna sprakk fasteignabólan.  Þetta er örugglega hluti af einhvers konar misgengi í heiminum, hluti af væntingum sem ekki hafa gengið eftir, hluti af því að atvinnuhættir og samfélag er að breytast. Kannski er fasteignabólan sem sprakk merki um að hús eru ekki eins verðmæt og við höldum, merki um að húseignir í borgum eru frekar óstöðug eign á tímum þar sem atvinnustarfsemi og búseta hefur færst út um víðan völl, við eigum kannski sjálf heima á fleiri en einum stað og stundum vinnu í öðru landi en við búum í og atvinnustarfsemi sem þurfti atvinnuhúsnæði í Reykjavík eða Kaupmannahöfn er núna úthýst og kannski unnin í einhvers konar verktöku í Bangalore á Indlandi. 

En þó að netbólan hafi sprungið þá þýðir það ekki að frá 2000 hafi ekkert verið að gerast í netheiminum. Satt að segja hefur aldrei eins mikið verið að gerast þar en margt af því sem þar er að gerast og sem mun hafa mikil áhrif fyrir heiminn er utan þess sviðs sem peningahagkerfi okkar mælir, utan þess sviðs sem mælir hagnað í einhvers konar framleiðni og muni milli kostnaðarverðs og söluverðs.

Það mun örugglega halda áfram þróun í húsnæðismálum og þessi húsnæðiskreppa mun ekki breyta því. Kannski verður húsnæði - bæði atvinnuhúsnæði og íbúðarhúsnæði hreyfanlegra og öðru vísi búseta en við búum við núna.  Kannski er sú tegund af búsetu og húsnæði sem við þekkjum ekkert sérstaklega hentugt fyrir þá tíma sem við lifum í - ef til vill er að skapast ný tegund af hirðingjasamfélagi þar sem við flytjumst um heiminn eftir því hvar veiðilendurnar og afkoman er best eða þar sem okkur finnst þægilegast að búa.

Ég var í gær að skrifa nokkra pistla  á wikipedia um alls konar búsetur og búðsetur á Íslandi og atvinnulíf á árabátaöld - um tímann þegar nokkur hundruð vermenn voru á hverri vertíð í  Dritvík og Oddbjarnarskeri og  Vestmannaeyjum og Bolungarvík og öllum þeim 320 verstöðvum sem dreifðust um Ísland, um tíma veiðimanna og hirðingja þar sem fólkið flutti búsetu sína í árlegum sveiflum eftir því hvar afkomumöguleikarnir voru mestir og hagar búpenings bestir. Ég fór að hugsa um þessar breytingar á atvinnuháttum frá því að atvinnuhúsnæði var sett niður þar sem styðst var að róa á miðin eins og á auðnarstaðnum Dritvík. Nú er í Dritvík daufleg vist því eftir árabátaöld tók við skútuöld og svo komu gufuskip og olíuknúin skip.  Svo kom iðnvæðingin á Íslandi og plássin byggðust upp í kringum bryggjuna og frystihúsið. Orðið verbúð breytti um merkingu, var ekki lengur samastaður skipshafnar í verstöð heldur hýbýli farandverkafólks sem vann í frystihúsinu, varavinnuafl sem þurfti á vertíðum þegar meiri afli barst á land en heimamenn gátu unnið.  En nú er fiskvinnslan farin úr mörgum plássum, nú er vinnslan miklu hreyfanlegri og færanlegri, annað hvort er aflinn unninn út á sjó eða hann er frystur og fluttur til einhvers staðar þar sem hann er afþýddur og unninn. Það þarf ekki lengur frystihús rétt hjá löndunarstað.

Ég sé það tímabil sem nú er runnið upp í heiminum sem gámaöld. Yfir heimshöfin sigla risastór gámaskip en það er ekki bara það. Gámurinn er meira en  umbúðir um vörur sem á að flytja. Hann er einkenni á samfélagi þar sem allt hefur brotnað niður í flytjanlegar einingar  - og þar sem umbúðirnar eru ekki bara til að flytja hluti í - heldur líka til að búa í og starfa í.  Gámurinn er tákn um hinar stöðluðu einingar sem hægt er að stafla saman. Það er einkenni á amk einni nútíma byggingarlist að hún er eins og flytjanlegir gámar. Hirðingjar nútíma borgarsamfélags vilja líka búa í skúrum í hjólhýsahverfum og húsin og húsgögnin eru "prefab" koma tilsniðin en samt samsett eftir þörfum og óskum notandans.

Við suma nýja skóla eru þyrpingar af færanlegum kennslustofum. það er oftast neyðarráðstöfun vegna þess að skólinn er yfirfullur. Það er byggt skólahús miðað við að í hverfinu sé fjöldi barna einhver fastmótuð tala. Þannig er heimurinn ekki og þannig hús að aðeins sé hægt að nota þau við ákveðnar aðstæður eru takmarkandi. Hugsanlega er sniðugra að byggja skóla frá byrjun úr samsettum einingum sem hægt sé að púsla saman eftir þörfum m.a. með tilliti til hversu mörg börn eru í skólanum.

Stundum þegar ég kem inn í nýjar glæsilegar byggingar sem hafa verið reistar utan um það sem þarf engin hús lengur þá finnst mér ég vera komin inn í musteri eða minjasafn. Mér finnst ég inn í húsi  sem er að gera annað og en það sem þau eru sögð gera. Þannig er um þjóðarbókhlöðuna og þannig er um mörg glæsileg bókasöfn og listasöfn. þannig verður sennilega hið nýja tónlistarhús sem rís nú við höfnina í Reykjavík. Þessi stórhýsi eru fyrst og frems einhvers konar monument, einhvers konar minnisvarðar um tíma sem er liðinn.

VB.is : Landic Property yfirtekur á ný eignarhald á Keops Development

VB.is : Landic Property enn í vandræðum vegna Keops Development

VB.is : Landic Property má stjórna Þyrpingu

 

 

Segja Landic hafa greitt yfirverð fyrir fasteignir

Athugasemdir

[Eggert Vébjörnsson (IP-tala skráð) 27.8.2008 kl. 12:27]

Flott færsla hjá þér og hjartanlega sammála í flestum efnum. Mætti kannski vera svolítið styttri til að halda athyglinni:)

En fasteignabólan er sprungin svo mikið er víst og stjórnvöld mega engan vegin eins og þú kemur inná taka þátt í þeim skollaleik að reyna að halda húsnæðisverði uppi þó engin innistæða sé fyrir gerningum. Svo finnst mér íhugunarefni þáttur fasteignasala hvað varðar þessa miklu hækkun á húsnæðisverði því í hvert skipti sem ég hef heyrt til þeirra í útvarpi eða annars staðar þá eru þeir alltaf að vinna í því að tala verðið upp án þess að þáttastjórnendur spyrji þá ekki hreint út hvað fyrir þeim vaki því þeirra hagsmunir eru næsta augljósir.

En takk fyrir góða færslu og skemmtilega/fræðandi aflestrar.

[Salvör Kristjana Gissurardóttir, 27.8.2008 kl. 13:06]

Takk, fæslan er svona löng vegna þess að ég hugsaði bara um leið og ég skrifaði og fór að pæla í meiru en þessu Landic property fjárfestingarfélagi. Á meðan ég var að skrifa þetta blogg þá datt mér einmitt í hug að kalla samtíma okkar gámaöld og bera saman við verstöðvasamfélagið á árabátaöld. Mér finnst því mestu pælingarnar aftast í þessu bloggi. Svona blogg eru skemmtilegust, þetta er svona samræða við sjálfa mig og í gegnum þessa samræðu þá sé ég aðra þræði.

Það er einn lesandi sem skiptir mestu máli við blogg. það er maður sjálfur. alla vega finnst mér núna gaman að hugsa um og reyna að nota blogg sem einhvers konar þroskaleikfang fyrir huga og sál. 

[Sigvaldi Eggertsson (IP-tala skráð) 27.8.2008 kl. 19:11]

Blessuð Salvör, ég held að þér hafi sést yfir eitt atriði. Þú segir að fólk sé hætt að flykkjast hingað tíl lands en nýjustu upplýsingar frá Hagstofunni sýna okkur hið gagnstæða, síðustu tölur eru 319 355 íbúar.

Einnig er fæðingartíðni þjóðarinnar ein sú hæsta á vesturlöndum og þetta tvennt sýnir okkur að það eru meiri líkur á húsnæðisskorti heldur en offramboði nú á næstu mánuðum og árum. Eða hvar á allt þetta fólk eiginlega að búa?

[Anna Karlsdóttir, 27.8.2008 kl. 23:37]

Skemmtilegar pælingar. Takk fyrir það.